近期，广州从化城市建设投资集团副总经理郑建军做客明源直播间时，分享了目前存量物业资产盘活模式和实施路径探索。今天小明就整理出来，供各位参考和借鉴。

　　存量资产盘活大致有4种模式，即资产处置与整合、土地收储与置换、土地优化盘活以及物业资产的提质增效。下面详细来说。

　　这里补充一下，一级开发即土地整理，比如五通一平、七通一平；二级开发是土地的开发建设，比如说建设物理空间和平台，建设园区、商业综合体等等；三级开发则是进行产业招商运营。

　　土地自主利用开发：我们平时看到的一些企业总部大楼、生产基地等，很多是利用企业存量土地进行开发的。开发过程中，也会涉及很多关联方，比如土地的权属方、投资建设方、属地政府等，如何去平衡各方面的利益，同时又能调动积极性，是土地盘活当中的重点。

　　企业升级转型：根据公司自身的发展趋势，通过产业的升级改造，发展与企业本身相关的科学技术研发或文化创意、现代服务等功能的产业，并以此为契机，推进企业转型升级。

　　第一类是物业的升级改造，在原有存量老旧物业的基础上，结合市场需求探索新的升级改造模式。对软硬件设施以及物业的功能业态进行重新定位，突出项目亮点，增加经营收益。

　　考虑物业是否要进行升级改造，从短期来看，需要先明确能否提升物业的租金收入或出租率。从长久来看，物业资产能否升值和溢价，还取决于精细化的资产运营管理能力。

　　第二类是对物业资产进行新功能的挖掘，看看城市发展、产业转型的需求是否能满足，然后深度挖掘物业资产的新功能。

　　推动闲置物业资产改造与转型，合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。

　　资产信息的梳理：比如土地证和房产证，土地房产信息、证照及各类合同等。再说细一点，包括占地面积、建筑物的面积容积率等等。

　　物业情况：比如建筑物的结构、层高层数、水气电暖、机电设施情况，装修状况和业态情况；物业权属主体人员情况和经营情况。

　　政策方面的研究：在盘活、升级改造之前，我们应该了解规划，总规控规以及包括产业高质量发展规划，甚至包括城市更新、投融资等方面的政策。

　　经营的状况：一些物业是在经营期限内或在租赁期限内的，我们要对物业的经营状况做了解，比如收入、经营的成本、利润、承租户租期与租金等等。

　　方向正确：从大的层面来讲，看资产盘活是否有利于城市、地区的经济发展，能否对地方的产业转型、市场需求提供帮助。从小的方面来讲，是否有利于资产价值的提升和经营效益的提升。

　　路径正确：尤其像国有资产有红线，不能出现国有资产的流失和损失，要确保国有资产保值增值。在实施过程中，相关流程、决策都要依法合规，操作路径和流程要正确。

　　市场正确：要符合市场规律以及产业高质量发展规律，规避一些市场风险。对产业客群、人流、政策等，甚至包括竞争对手，都要作出研判，针对同类竞品项目，是否有差异化的定位和发展，要做到心中有数。

　　可行性研究，要从政策用地以及规划上判断，能否进行升级改造或者资产盘活。比如从用地性质、土地规划、报批报建等，还有产业招商方面做可行性论证，然后做好财务测算，把改造后潜在的价值和升值空间，做横向、纵向对比分析。对未来的营收、出租率、改造成本、改造期间造成的损失也要做评估，做好论证分析。

　　然后对涉及经营风险以及后续可能涉及的法律风险进行论证和分析。比如现在有一些物业资产，在经营期范围内或承租期期限内，如果要做全面的升级改造，需要安排和处理现有的租户，这里面就涉及提前解约清退、补偿等措施。

　　二是功能定位以及产业定位，包括客群、目标客户和租金定价是不是和市场或我们的心理预期能够匹配；与周边的项目对比，在产业、定位、产品和租金上，我们的规划布局方面是否有一定的优势。上述研判能够使用 Swot工具做比较深度的分析。

　　三是升级改造的现实性和前瞻性，物业资产升级改造不仅要考虑当前需求，还要有一定的前瞻性，要最大限度地考虑未来消费需求和产业高质量发展趋势。

　　四是通过设计与改造对物业资产进行初期的规划，确定盘活改造实施方案、策略、计划和投融资等。

　　战略设计：打造资产盘活和管理的平台和抓手，统筹具有开发、盘活潜力的老旧园区、闲置土地和大宗物业；确定不同资产盘活的战略方向和定位，制定资产盘活方案和策略，完成内部投资决策程序。

　　团队搭建：明确资产盘活相应的实施主体，包括责任部门、责任人，组织搭建专业的团队，如投融资团队、开发团队、项目施工建设团队、运营团队、招商团队等等，确保各项工作能快速跟进，团队要密切配合。

　　项目建设：根据项目的规模以及难易程度，依法依规按照项目建设的相应制度和流程推进，包括立项、投资、施工、竣工全周期的管理，项目建设过程中也要考虑到后续的项目评价、审计等问题。

　　项目管理在实施管理当中，对成本、进度、质量和安全这几个重要环节要严格管理，建立和执行科学的项目管理和评估体系。

　　招租招商：能够准确的通过项目真实的情况实施招商先行。在招商过程中，要将客户进行分类，比如一类客户是500强企业、行业有突出贡献的公司，然后围绕这类公司进行精准定位招商；二类、三类客户是和产业规划、项目定位相匹配的客户，制定和实施招商推广方案，拓宽线上、线下多元化招商渠道。

　　值得关注的是，现在国家一直在倡导数字化的经济、5G技术、物联网、双碳低碳园区等，智慧运营也是一大趋势，存量资产运营管理方需要系统地搭建平台，为入驻公司可以提供一些增值服务，比如产业大数据的挖掘，产业上下游的相关数据分析和应用，以此促进园区和企业之间深度联系。

　　【峰会时间】：2025年4月24日—28日（2天峰会+3天项目实地考察）

　　【参会人员】：地方政府发改委、文旅局、卫健委、民政局等有关部门；开发商、建筑设计企业、运营商、规划设计机构、养老、文旅康养产业及相关行业上下游产业链企业家、公司董事长、总经理等核心高层管理人员。

　　全联旅游业商会康养文旅产业分会副会长、北京壹方城旅游文化公司联合创始人、上海旗鉴董事合伙人、海南嘉壹董事合伙人

　　北京和睦家康复医院副主任委员、联合国“世界医学与⼈类健康杰出贡献奖”获得者、新安贞医院筹备执⾏委员会主席

　　中铁文旅投资集团健康产业有限公司副总经理、中铁春台悦(成都)健康养老服务有限公司董事长、中铁春台汇康(成都)健康产业发展有限公司董事长

　　康养旅居基地创建与运营特色专题私董会【针对贵宾席及会员开放预约报名，带需求参加】

　　科图设计创始人、总建筑师，《《医养结合设施规划设计标准》参编人、中国非公立医疗机构协会建筑规划专家、壹方城特色产业联盟康养产业专委会委员